Adiós a las oficinas: Axa construirá 530 viviendas públicas al final de Marqués de Viana

Las obras de las dos torres podrían comenzar en el primer semestre de 2021 y reservarán 10.000 metros cuadrados para uso comercial

Se acabaron las especulaciones. Las torres que Axa construirá al final de Marqués de Viana no serán finalmente oficinas, sino viviendas de protección pública de precio limitado (VPPL), tal y como estaba previsto en el Plan Parcial de Reforma Interior del paseo de la Dirección.

El pasado 10 de diciembre Tecu Investments 2018 –una sociedad del fondo Axa Real Estate Investment Managers Iberica– solicitó sendas licencias urbanísticas para construir 209 y 330 viviendas respectivamente en las futuras torres que se ubicarán en el paseo de la Dirección, 133 y Marqués de Viana, 103. Las viviendas contarán además con garajes, trasteros y zonas comunes, y una de las torres albergará además el también previsto uso comercial o terciario en sus plantas baja y primera, en una superficie que rondará los 10.000 metros cuadrados.

No habrá, pues cambio de uso ni cuarto modificado del proyecto, pese al intento de Axa, la propietaria del terreno, que contaba con un proyecto de oficinas –Skyline Office Towers– diseñado por el prestigioso estudio de arquitectura danés Bjarke Ingels Group (BIG) tras un concurso restringido. El Consistorio había denegado hace un año y medio la licencia de cambio de uso, pero desde entonces había rumores de que este podría producirse tras un acuerdo con el Ayuntamiento.

¿Por qué Axa ha descartado las oficinas?

Pese a que muchos veían ventajosa esta opción en un ámbito donde se van a construir cientos de viviendas, el cambio de régimen precisaba una nueva modificación del Plan Parcial, además de cambiar la valoración de un suelo que iba a generar una importante plusvalía para el propietario, lo que abría el horizonte para negociar una compensación que hubiera debido repercutir en el Consistorio y los vecinos expropiados.

Según Luis Romero, arquitecto y antiguo presidente de la asociación de afectados por el paseo de la Dirección, las razones serían varias: “El Ayuntamiento, que tenía que encargarse de las indemnizaciones, está más por la labor de construir vivienda pública; además, Axa había invertido 44 millones y quiere recuperar la inversión. La posibilidad de las oficinas era más beneficiosa, pero había cierta inseguridad jurídica, y con las viviendas, cifradas en torno a 28 millones, más el comercial en el bajo, que es imprescindible en el proyecto, también le salen las cuentas. A esto”, añade, “habría que sumar el covid, que ha paralizado las negociaciones y ha afectado mucho al sector de oficinas, con el impulso al teletrabajo y demás”.

Tan pronto como en abril podrían comenzar las obras de las que serán dos torres emblemáticas y que se unirán a los dos rascacielos de lujo del proyecto Skyline, que comienzan a despuntar a escasos metros de la zona. “Estas cuatro torres cambiarán totalmente el barrio, además de condicionar un nuevo futuro para el paseo”, explica Romero. “Son en total 1.100 viviendas de nivel adquisitivo alto en apenas 600 metros, y eso traerá comercio y arrastrará todo lo demás. Por supuesto, también implicará cierta gentrificación del barrio, porque expulsará a otra gente que estaba contenta con el efecto pueblo, que ya sí desaparece”, explica.

Públicas, no sociales

Las VPPL son las viviendas con los módulos más caros de entre las públicas, pese a lo cual el precio de venta está fijado en 2.425 euros/m² útil, y 1.212 e/m² para trasteros y garajes. Así, un piso de 60 m² y dos dormitorios no alcanzaría los 150.000 euros, con garaje y trastero aparte.

Un “chollo” que es poco probable que capte algún tetuanero particular, “ya que este tipo de promociones suelen estar ya apalabradas con cooperativas, y no creo ni que salgan al mercado”, explica Luis, que advierte: “Si alguien dice que se han cambiado oficinas por viviendas sociales, te está tomando el pelo, porque son viviendas públicas, pero ni baratas ni sociales”, advierte. La decisión, añade, tampoco es una buena noticia para los múltiples pequeños inversores inmobiliarios de la zona, cuyos precios de venta están “un 20 o un 30% por encima”.

Boom de viviendas, ¿y los equipamientos?

En cualquier caso, este medio millar de pisos elevará la presión demográfica en un ámbito donde, sin contar las promociones privadas, aún están previstas 200 nuevas viviendas de la EMVS entre Aligustre y Alberdi y otras 300 frente al Skyline, además de las más de 600 de los citados rascacielos de lujo.

Un aumento de la población que haría conveniente analizar los equipamientos que se volcarán en la zona, así como la disponibilidad de aparcamientos. Por el momento, para este año se prevé la construcción de una escuela infantil y la tramitación del polideportivo, muy cerca de las torres de Axa.

“Todavía no se ha invertido un euro público, pero si hay inversión privada fuerte, la pública lo tendrá más fácil”, asegura Romero. Entre las dotaciones que se barajan se encuentra un centro cultural, un mercado con uso complementario de restauración que ligue la bajada del paseo hacia el parque, y un centro de salud “por el momento sólo en estudio”.

Por último, el giro de Axa hacia el residencial termina también con las posibilidades de compensación a los expropiados del Paseo, la mayoría de los cuales recibió por sus viviendas una indemnización de 868 euros por metro cuadrado y que ahora ven cómo se venderán por cerca del triple incluso las de protección pública. “Ya no había solución jurídica, y sólo mediante un acuerdo se podía resarcir, pero sin las oficinas el agravio queda finalmente blindado”, concluye Luis Romero.